Приобретение недвижимости

Для правильной оценки рисков, связанных с приобретением недвижимости (квартиры или дома), покупателю необходимо знать и правильно трактовать некоторые специфические понятия. Естественно, что лучше доверить это опытному адвокату по гражданским делам.

ФЗ-214

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г. – основной документ, регулирующий отношения застройщика и инвесторов-физлиц при строительстве объектов недвижимости. Разрешает использование исключительно договора долевого участия при привлечении средств граждан до получения Разрешения на ввод в эксплуатацию, фактически запрещает использование разнообразных вексельных схем и предварительного договора купли-продажи.

АИЖК

Агентство по ипотечному кредитованию – коммерческая организация со 100%-м участим государства. Агентство создано в 1997 году. Основная миссия – формирование системы рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, т.е., перекупает плохие кредиты у банков. Представляет государство на ипотечном рынке и участвует в формировании процентных ставок по ипотеке.

Вексельная схема

Вексельная схема наиболее популярный механизм продажи жилья на первичном рынке в обход 214-ФЗ. Согласно данной схеме продавец выписывает покупателю вексель (долговое обязательство о получении денег) на определенный срок. Стоимость данного обязательства отражает сумму денег, ориентировочно приравненную к цене приобретения объекта недвижимости. В случае банкротства застройщика до ввода объекта в эксплуатацию держатели векселей могут требовать только возврата денежных средств в порядке общей очереди и права на недвижимость прости не имеют.

Государственный кадастр недвижимости

Государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственные информационные системы, которые объединяют в себе все сведения, необходимые для сооружения объектов. В функции входят действия по определению ограничений и обременений, связанных с конкретным участком и возможных параметров его застройки.

Девелопер

Лицо, юридическое или физическое, осуществляющее деятельность по строительству или реконструкции недвижимости на всех этапах от разработки концепции до получения Разрешения на ввод в эксплуатацию. Фактически осуществляет полное руководство процессом, он же обычно выступает и в роли инвестора.

Долевое строительство

Единственный возможный способ, регулируемый 214-ФЗ, привлечения средств инвесторов-физлиц застройщиком до ввода объекта в эксплуатацию.

Застройщик 

Юридическое лицо, собственник или арендатор земельного участка, на котором ведется строительство объекта недвижимости. Он же непосредственно занимается сооружением, реконструкцией или капитальным ремонтом данного объекта. Застройщик несет полную материальную ответственность за целевое использование средств инвесторов.

Инвестор

Физическое лицо или организация, которая совершает финансовые вложения в строительные работы ради получения в дальнейшем прибыли. Физические лица могут привлекаться застройщиков в роли инвесторов только на принципах долевого строительства, регулируемых 214-ФЗ.

Налоговый вычет при покупке недвижимости

Сумма, на которую уменьшается налог на доходы физических лиц при покупке недвижимости. Размер вычета ограничен суммой в 2 миллиона рублей. К тому же, вычет может быть использован только один раз. При покупке нескольких объектов налогоплательщик имеет право выбрать, по какому именно получить вычет.

Переуступка прав на квартиру

Сделка, при которой права и обязанности перед застройщиком переходят от заключившего с ним договор инвестора другому лицу. Применяется на первичном рынке при продаже недвижимости до ввода в эксплуатацию и позволяет частному инвестору получить доход на росте стоимости объекта по мере его возведения. Основные риски связанны с двойными продажами, при которых право на квартиру получают несколько лиц.

Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком

Ограниченное право владения и пользования участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставляется федеральными, региональными и муниципальными властями, либо государственными учреждениями. Данный тип пользования подразумевает серьезные ограничения: лица, обладающие участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе ими распоряжаться, также их запрещено передавать в аренду другим лицам.

Правоустанавливающие документы на строительство

Пакет документов, устанавливающих право застройщика организовывать работы на конкретном участке, а также привлекать денежные средства инвесторов. К примеру, в Москве такими документами являются: Постановление правительства Москвы, на основании которого осуществляется сооружение жилого дома, Договор аренды земельного участка, Разрешение на строительство, Инвестиционный контракт, Протокол распределения жилой площади. Только при наличии всех вышеуказанных документов можно начинать строительные работы.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Документ, позволяющий заключить сделку купли-продажи в будущем. Один из самых популярных способов продажи жилья на первичном рынке Москвы и МО. Данный договор должен в обязательном порядке содержать указания на предмет будущего основного договора, намеченную дату его заключения и условия проведения сделки. Но при этом, застройщик не обязан передавать никакое имущество, и покупатель не сможет требовать установления права собственности даже через суд и в случае банкротства продавца приобретенная таким образом недвижимость может быть передана кредитору, например банку.

Разрешение на ввод в эксплуатацию

Завершающий процесс строительства, позволяет начать эксплуатацию объекта, а инвесторам получить право собственности на жилье.

Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру

Документ, подтверждающий регистрацию права собственности или иного права в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).