Договор аренды зданий и сооружений

Понятие договора

Договором аренды зданий и сооружений признается передача арендодателем здания или сооружения за плату во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору.

Форма и государственная регистрация

Договор аренды здания или сооружения должен быть составлен в письменной форме. Если форма договора не будет соблюдена, то договор будет считаться недействительным.

Договор аренды здания или сооружения, который заключен на срок более 1 года, необходимо зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится арендуемое помещение.

Договор аренды здания и сооружения будет считаться заключенным с момента государственной регистрации.

Права на земельный участок, находящийся под арендуемым зданием или сооружением

Заключая договор аренды здания или сооружения, арендатор приобретает также право пользования земельным участком, который занят арендуемой недвижимостью и необходим для ее использования по назначению.

Если арендодатель является собственником указанного земельного участка, то арендатору предоставляется право аренды или безвозмездного пользования такого участка. Вид права арендатора на земельный участок стороны определяют в договоре аренды здания или сооружения самостоятельно.

Если стороны в договоре не определили вид передаваемого арендатору права на земельный участок, то к арендатору переходит право пользования таким земельным участком на весь срок договора аренды здания или сооружения.

Заключение договора аренды здания или сооружения, расположенного на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, возможно только в том случае, если это не противоречит условиям договора, на основании которого арендодатель использует земельный участок под зданием и сооружением.

Права арендатора при продаже земельного участка, на котором расположено арендуемое здание или сооружение

В случае продажи земельного участка, на котором расположено арендуемое здание или сооружение, арендатор сохраняет на него такие же права, которые ему принадлежали до продажи такого земельного участка.

Состав и размер арендной платы

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения. Если договор аренды не содержит условия о размере арендной платы, такой договор является незаключенным. Применение цены, устанавливаемой для аренды аналогичной недвижимости (п. 3 ст. 424 ГК РФ), к договору аренды здания или сооружения не применяется.

Гражданский кодекс Российской Федерации 

Пункт 3 статья 424

В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Размер арендной платы, установленный в договоре включает в себя плату за пользование зданием (сооружением) и земельным участком, расположенным под ним.

Если размер арендной платы установлен сторонами договора за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Передача здания или сооружения

Арендуемое здание или сооружение передается арендатору по акту приема-передачи или иному документу, из содержания которого явствует передача имущества. Данный документ должен быть подписан арендатором и арендодателем.

Обязанность арендодателя передать имущество арендатору считается исполненной после фактического предоставления здания или сооружения арендатору и подписания соответствующего документа о передаче. Момент исполнения арендодателем своих обязательств по договору может быть связан с другим событием.

Если одна из сторон фактически передала или приняла имущество, но уклоняется от подписания акта приема-передачи арендованного имущества, то такой отказ считается неисполнением арендодателя обязанности передать имущество, а арендатора соответственно принять имущество.

По истечении срока договора, арендуемое здание или сооружение передается арендатором и арендодателем по акту приема-передачи или иному документу о передаче имущества. В случае, уклонения одной из сторон договора от подписания акта приема-передачи имущества, наступают последствия указанные в предыдущем абзаце.

Ключевые слова: договор, аренда, здание, сооружение, адвокат