Договор аренды

Договором аренды признается соглашение арендодателя и арендатора о временном пользовании имуществом за определенную плату.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.

Арендодатель это лицо, которое предоставляет свое имущество во временное пользование. Арендодателем может являться собственник или иное уполномоченное им лицо.

Арендатор это лицо, которое принимает имущество во временное пользование за плату.

По договору (соглашению) аренды может быть передано любое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе его использования и не изъято из оборота на территории Российской Федерации.

Договор аренды должен содержать четкое описание передаваемого в аренду имущества. Если в договоре аренды будет не четко описано имущество, которое передается в аренду, то такой договор будет считаться не заключенным (недействительным, несогласованным).

Форма и государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме. В устной форме договор аренды может быть заключен, в следующих случаях:

1. Если не одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;
2. Если срок договора аренды не превышает один год;
3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Более подробно о форме и государственной регистрации договора аренды Вы можете ознакомиться в статье «Форма и государственная регистрация договора аренды».

Срок договора аренды

Срок договора аренды должен быть определен арендодателем и арендатором в самом договоре. Срок договора может быть любым. Исключение составляют максимальные сроки договора аренды установленные законодательством для отдельных видов имущества. Например, максимальный срок договора аренды земельного участка составляет 49 лет.

Если договором аренды срок не предусмотрен, то он считается заключенным на неопределенный срок, и его расторжение возможно путем направления другой стороне по договору письменного уведомления. Такое уведомление должно быть направлено не менее чем за один месяц до предполагаемого расторжения, а если речь идет о расторжении договора аренды недвижимого имущества, то не менее чем за три месяца. Сроки направления указанного уведомления могут быть изменены сторонами в договоре.

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;
2. Расторгнуть договор аренды;
3. Возместить причиненные ему убытки.

Арендная плата

Арендная плата это денежная выплата за пользование арендованным имуществом, которую необходимо вносить арендатору в сроки и порядке, предусмотренные договором аренды.

Арендная плата может быть следующих видов:

1. Твердая денежная сумма.
2. Долевое отношение к результатам использования арендованного имущества (плоды, продукция или доход).
3. Оказание услуг арендатором арендодателю.
4. Передача арендодателю арендотором оговоренной договором аренды вещи в собственность или аренду;
5. Улучшение арендованного имущества за счет арендатора.

Стороны договора аренды могут предусмотреть в договоре сочетание нескольких видов арендной платы или установить иную ее форму. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Права и обязанности сторон договора аренды. Ремонт арендованного помещения.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендодатель обязан в сроки, предусмотренные договором аренды производить капитальный ремонт сдаваемого в аренду помещения. Если указный срок договором аренды не предусмотрен, то капитальный ремонт должен производиться в разумный срок.

В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В свою очередь, арендатор обязан содержать арендованное имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт арендованного помещения и нести расходы связанные с содержанием имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

При переходе права собственности на сданное в аренду помещение от арендодателя к иному лицу, договор аренды сохраняет силу и не подлежит изменению на этом основании.

Если договором аренды не предусмотрено иное, то в случае смерти арендатора его права и обязанности переходят к его наследникам.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;
3. не вносит арендную плату более двух раз подряд;
4. не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

1. арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;
2. создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;
3. арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;
4. арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;
5. имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Перед обращением в суд с требованием о расторжении или изменении договора аренды одна сторона договора должна направить в адрес второй стороны письмо с предложением добровольно изменить или расторгнуть договор.

Обращение в суд возможно только после отказа другой стороны изменить или расторгнуть договор в добровольном порядке либо в случае отсутствия какого-либо ответа вообще.

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендодателю. Имущество должно быть возвращено с учетом его нормального физического износа, если договором не предусмотрено иное. В случае задержки в возврате арендованного имущества арендодатель вправе потребовать от арендатора оплатить арендную плату за все время задержки.

Улучшения арендованного имущества

Если договором аренды не предусмотрено иное, то все произведенные арендатором за свой счет улучшения являются его собственностью.

Если улучшения были произведены с согласия арендодателя и не могут быть изъяты арендатором без вреда для арендованного имущества, то после прекращения договора аренды арендатор имеет право возместить свои расходы на такие улучшения за счет арендодателя.

Если улучшения были произведены без согласия арендодателя, то арендатор не имеет право на возмещение.

Более подробно о договоре аренды транспортных средств, зданий, сооружений, предприятий, финансовой аренде, прокате Вы можете ознакомиться в разделе Договоры.

Ключевые слова: аренда, договор, адвокат